КРТ не должно ухудшать жизнь людей: тюменец о том, как изменить реновацию

Власти Тюмени активно включают в проекты КРТ частный сектор. Индивидуальные дома в разных районах города чиновники предлагают сносить и комплексно застраивать освободившиеся территории. 

Одноэтажная Тюмень формировалась естественным путем в течение десятилетий. В последние годы деревянные дома частично уступают место коттеджам: хозяева участков, оказавшихся в черте города, имеют возможность перестроить доставшиеся им старые постройки и совмещать удобство загородной жизни и доступность городских преимуществ. 

Первые попытки завести под реновацию частный сектор на Московском тракте и Лесобазе власти предприняли в 2023 г., тогда владельцы домов провели кампанию протеста и власти отступили. Теперь администрация вновь «подходит к снаряду».

Большой участок ИЖС в районе улицы Сахалинской планируется определить под снос вместе с двухэтажными домами барачного типа. Последние не являются аварийными и собственники квартир имеют право решать — включаться в реновацию или отказаться от нее. Владельцы индивидуальных домов так не могут. И это несправедливо, считает собственник дома Илья Пахомов. DK.RU публикует его мнение о том, как улучшить КРТ.

— В последние годы в Тюмени активно обсуждается механизм комплексного развития территорий. Это понятный и во многом необходимый инструмент обновления городской среды: города растут, инфраструктура требует модернизации, а устаревшая застройка должна постепенно уступать место современным кварталам. С этим трудно спорить. Однако практика показывает, что главный вопрос сегодня заключается не в самом развитии города, а в том, как именно оно реализуется и насколько учитываются интересы людей, живущих на этих территориях.

Как житель города и собственник недвижимости, я убежден: КРТ может стать успешным инструментом развития только при одном условии — если между властью и жителями существует доверие. А доверие возникает там, где есть понятные и прозрачные правила.

Основное напряжение вокруг проектов КРТ связано не с нежеланием жителей видеть развитие города. Большинство понимает необходимость обновления территорий. Проблема заключается в другом — собственники зачастую не понимают, что именно произойдет с их имуществом и какую компенсацию они получат.

Сегодня решения о включении территорий в проекты КРТ принимаются раньше, чем у людей появляется ясность относительно будущих условий. В результате человек оказывается перед фактом возможных изменений, не имея полной информации для осознанного выбора.

На мой взгляд, именно этот разрыв между принятием решений и информированием граждан становится источником конфликтов.

Размер компенсации имеет значение

Особенно остро стоит вопрос определения стоимости недвижимости. Компенсация рассчитывается в рамках законодательства об оценочной деятельности. Однако этот механизм изначально создавался для рыночных сделок и судебных процедур, а не для массовых градостроительных преобразований.

На практике оценка недвижимости может иметь очень широкий диапазон значений. Разные подходы и коэффициенты позволяют получать заметно отличающиеся результаты: органы власти и застройщики стремятся ориентироваться на минимальные значения, а собственники оценивают свое имущество исходя из реальной возможности приобрести аналогичное жилье.

В итоге возникает ситуация неопределенности: человек не знает, сможет ли он после реализации проекта сохранить привычный уровень жизни.

Решением этой проблемы могла бы стать разработка и утверждение единой публичной методики оценки недвижимости именно для проектов КРТ. Такая методика должна быть открытой и понятной каждому собственнику, применяться одинаково ко всем участникам проекта, позволять заранее рассчитать размер компенсации и служить гарантией выплаты именно той суммы, которая рассчитана по утвержденным правилам.

Важно, чтобы человек понимал стоимость своего имущества до вступления территории в проект КРТ, а не после принятия решений.

Предсказуемость — ключевое условие добровольного согласия жителей на развитие территории.

Не навредить — базовый принцип реновации

Отдельно необходимо закрепить принцип, по которому стоимость квадратного метра жилой недвижимости при компенсации не может быть ниже средней стоимости квадратного метра жилья, ежеквартально утверждаемой Минстроем России по регионам. 

Этот показатель уже используется государством как ориентир стоимости строительства и приобретения жилья. Его применение позволило бы избежать ситуаций, когда компенсация формально выплачена, но фактически не позволяет приобрести аналогичную недвижимость. 

Что касается земельных участков, то формирование их выкупной стоимости должна учитывать удаленность от центра города, а не формироваться на основе сравнительных характеристик участков на окраине по закону об оценочной деятельности.

Выкупная стоимость имущества должна формироваться на момент изъятия имущества, а не на момент утверждения решений властей о КРТ, потому что изъятие и расселение может длиться годами.

КРТ не должно приводить к ухудшению жилищных условий граждан — это базовый социальный принцип любой реновации.

Государство должно обеспечивать справедливый выкуп

Если инициатором развития территории выступает публичная власть, логично, чтобы именно она обеспечивала понятный и прозрачный механизм выкупа недвижимости. Перекладывание этой функции исключительно на застройщика неизбежно создает конфликт интересов между коммерческой эффективностью проекта и справедливой компенсацией.

Более устойчивой моделью могла бы стать система, при которой муниципалитет заранее формирует финансовые механизмы выкупа и поэтапно урегулирует имущественные вопросы, а уже затем запускает девелоперские компании на участок проекта.

Собственники ИЖС должны иметь право голоса

Одним из наиболее очевидных пробелов законодательства о КРТ является отсутствие механизма голосования собственников индивидуальных жилых домов и иной недвижимости, а также фактическое отсутствие у них права выразить согласие или отказ от участия в проектах КРТ.

Сегодня мнение жителей фиксируется преимущественно в формате общественных обсуждений, которые носят консультативный характер и не позволяют определить реальную позицию собственников. В результате люди, чья недвижимость напрямую затрагивается проектами развития, оказываются исключенными из процесса принятия решений.

Введение прозрачного механизма голосования собственников позволило бы заранее выявлять уровень поддержки проектов, снижать количество судебных споров, формировать проекты КРТ на основе согласия, а не конфликта, повышать доверие к решениям органов власти.

Городское развитие не может быть эффективным без участия горожан. Люди должны чувствовать себя не препятствием для модернизации, а ее участниками.

Реализация всего выше перечисленного возможна только при нормативном закреплении. Для этого требуется внесение региональными органами власти изменений в соответствующие законы.

Тюмень всегда считалась городом, умеющим находить баланс между ростом и комфортом жизни. Сегодня есть возможность сохранить эту репутацию — сделав механизм КРТ максимально справедливым, понятным и предсказуемым для жителей.

Читайте также: Частную застройку рядом с Затюменским парком планируют завести под КРТ

Тюменцы опасаются обрушения элеватора: его разбирает строительная компания

В Тюмени вместо недостроя появятся жилые дома и многоэтажная автостоянка

Нежилую застройку в районе улицы Новгородской в Тюмени отдают под КРТ