«Строители думают, на сколько снижать цены». Что ждет рынок недвижимости в 2025 году

Как рынок недвижимости отреагирует на новые вводные от государства? Что будет с ценами на жилье? Какие еще факторы окажут влияние на отрасль? Об этом в своем телеграм-канале рассуждает основатель риелторской сети «Этажи», известный тюменский бизнесмен Ильдар Хусаинов.

— Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее третьего квартала 2025 г., на мой взгляд, неоправданно. Есть огромный отложенный спрос, но пока ставки рыночной ипотеки не вернутся хотя бы на уровень в 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы 12-14%.

Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Посмотрите на график.

Если в прошлом сентябре все виды льготных программ достигали 631 млрд, то в сентябре 2024 г. — всего 199.

Учитывая, что ВТБ поднял ПВ (первоначальный взнос, — прим.ред.) до 50%, Сбер ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестало выдавать семейную ипотеку, мой прогноз — с ноября мы увидим 130-150 млрд господдержки в месяц. Это и есть новая реальность субсидирования рынка.

Текущее повышение ставок Сбера на 3 п.п. также повлияет: рынок в третьем квартале жил, в том числе, за счет субсидирования рыночной ипотеки со стороны застройщиков. Но после повышения ставки до 25% субсидировать ставку на весь срок даже до 16% — это почти непосильные деньги для девелоперов.

Если встает «вторичка», тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны. Даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября «вторичке» было откровенно тяжело. Там уже пошло снижение цен, а клиенты все больше задавались вопросом, почему не продается их недвижимость.

Строители в частных разговорах уже думают, на сколько придется снижать цены после Нового года. К 10-15% все морально готовы, многие уже начали это делать, например, в виде акций или рассрочек.

Важный момент — это ситуация с рождаемостью, если в 2014 г. рождаемость была в районе 2 млн, то на 2024 г. прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость — один из самых сильных факторов при решении о покупке недвижимости.

Еще один важный момент — рост доходов и средних зарплат. Он точно есть, за наличный расчет стали покупать в гораздо большем проценте. Это станет трендом рынка, роль банков будет уменьшаться.

Высокая ставка для строителей при эскроу — двойной удар. По новым проектам будут прописаны другие ставки, и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими. Вместо средней ставки в 7-9% сейчас, в 2025 г. она может вырасти до 14-16%, а по новым проектам и выше.

По моим прогнозам в 2025 г. будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023 г. А это означает сильный недостаток предложения в 2026-2027 гг. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.

Об этом мало говорят, но с 2025 г. наступает новая налоговая реальность: серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое — на средний и крупный. Все это отразится на экономике. Чудес не бывает, последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 г. Мой прогноз — они будут более негативными, чем многие предполагают.

Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, тогда сразу стремительное снижение учетной ставки, резкий перевод из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 трлн руб., и, по моим оценкам, минимум 3 трлн из них почти сразу выйдут на рынок недвижимости (и еще 3-5 в течение года). Это значит — большой рост цен.

В 2025 г. в базовом прогнозе вся ипотека вместе с льготной составит 4-4,5 трлн руб. То есть, как ни парадоксально, рынок скорее не готов к резкому улучшению ситуации.

Ранее на DK.RU: В сентябре число выданных ипотечных кредитов в РФ сократилось на 61%

Революция на рынке жилищного строительства? Минстрой предлагает сократить парковки у домов

Как будет работать КРТ в туристическом секторе Тюменской области

В Тюменской области лишь 16,5% семей могут взять ипотеку по рыночной ставке

114 тыс. россиян успели взять по два и более льготных ипотечных кредита

Ипотеку под 20% все-таки берут. Кто эти люди?

График — телеграм-канал Ильдара Хусаинова